11月伊始，广州供地马不停蹄。本次挂地有不少“话题性”热点，其中包括今年“第一宗流拍地”番禺易兴地块卷土重来，虽然楼面价下调，但地块面积大增，总起拍价已高达55.4亿；此外，上月遭遇“无人出价”尴尬的广氮板块，挂出另一宗商住地，起拍价高达52.7亿，关于本次挂地的前瞻性解读，且看广州中原研究发展部解读。
聚焦三大看点
看点一：楼面价下调，面积、总价增加，易兴地块顺利出嫁仍存在不少难度
易兴地块曾于年5月挂牌6月出让，起拍价楼面价元/m为当时广州土拍史上最高（后被荔湾冷冻厂地块元/m打破），最终地块因故流拍。
同时，广州中原研究发展部认为，易兴地块流拍可视为广州年土地市场“由热转冷”的转折点，自此以后开发商拿地趋于理性，增城、花都多宗“价值与价格不符”的地块出现流拍现象；除此以外，年下半年至今已有8宗商住地因故中止出让，因此本次易兴地块“卷土重来”依然“迷雾重重”，结局尚不明朗。
虽然其起拍楼面价相对“贴近实际”，由原来3字头下调至2字头，下调幅度达28%。但对比第一次挂地，本次出让涵盖新光快速以南的“地块三”，地块总面积达13.2万m，总起拍价达55.4亿，总价比原来“猛增”5倍。
众所周知，年底房企正处于“回款冲刺期”，加上下半年以来融资渠道一再收紧，部分房企资金流动相对紧张，今年9、10月楼市走势未如理想，房企拿地态度更加审慎。
其次，该地块配建要求高（1.6万m政府房源，配备相应车位数量，大面积绿地、公路配建等），无形中增加建造成本；此外，易兴地块北侧部分（地块一）整体限高仅24米，对于建造设计、产品定位上存在一定难度。
根据广州中原研究发展部调研发现，地块的西侧与金山谷花园、富豪山庄隔路相对，未来可实现配套共享；北侧则邻近金山工业园区；而东侧被周边村落、厂房所包围，居住环境略显脏乱。此外，易兴地块距火烧岗大型垃圾填埋场仅1-2公里距离，该填埋场目前尚未停止运作，故存在一定空气污染问题。
即使按照目前易兴地块元/m楼面价计算，未来盈利售价将处于4.8-5万/m水平，对比现时周边房价以及地块自身条件来看，仍存在明显差距。
看点二：广氮片区放出大面积地块，但距离地铁、配套稍远，房企如何取舍？
10月24日（广氮AT地块原定限时竞价日），出让被紧急“叫停”，该地块直至出让前仍未收到任何报价，“宇宙中心”天河区商住地块面临如此“尴尬”，实属罕见。
根据消息称，部分房企认为广氮AT地块面积仅1.8万m，起拍楼面价高达元/m，“发展空间不足，定价能力不强”，最终放弃竞价。
而本次挂出的广氮AT地块占地面积达5.2万m，满足了“大体量需求”，但起拍楼面价高达元/m，总价更是高达52.7亿元。广州中原研究发展部认为，该价格对于部分中型房企而言难以“吞食”，预计该地块以吸纳标杆房企为主。
但需要指出的是，对比此前挂出的广氮AT地块，该地块相对远离地铁（距21号线棠东站约2.5公里步程），同时距离棠东商圈、超市存在一定距离，就配套条件而言相对欠缺。因此，面对高价+配套不足，房企如何取舍，我们将拭目以待。
看点三：荔湾一手可售库存跌至年以来新低，广钢地块成“香饽饽”？
广钢板块今年成交表现突出，尤其3-5月中心区土地市场升温、广钢板块部分项目适当“以价换量”，库存消化提速明显，截至10月末，荔湾区一手库存降至60.44万m，为年以来新低，消化周期仅7.8个月，无限接近6个月“红线”，缺货现象明显。
另一方面，根据广州中原研究发展部十一调研得知，部分广钢项目正酝酿“调价”，尤其今年第四季度部分标杆地项目即将入市。因此，“缺货”+“高价地项目入市在即”+“土拍热（冷冻厂地块）”或将带动板块价格变动。
本次挂出的广钢AF-A地块起拍价楼面价为元/m，价格相对适中。面对板块缺货，广钢板块发展日趋成熟等积极因素刺激，该地块极有可能成为本轮出让中各路房企重点
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