少羡甜蜜区海外置业3月25日
采访客户：Iris
95后女生，上海工作，毕业两年的普通白领。毕业之初开始接触理财，并尝试过多种理财方式，效果不大。现在已在海外投资30多套房产，赚到人生第一桶金。下面是她的投资故事。
不少小伙伴，听到我在海外投资了这么多房产，第一反应是这妹纸是家里有矿吧？
我父母就是普通的工薪阶层，也不懂投资理财，钱都是存银行。我也才刚毕业两年多，没什么原始资本积累，也没有依靠家里。跟很多人想的不一样的是，投资海外房产并没有那么高的门槛。
我觉得自己很幸运，能在很年轻的时候就接触到理财投资，并意识到如何用钱来生钱。
希望听了我的分享，大家也能对理财思维有更多的认知。
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为何说理财是每个人必备的能力？
你永远赚不到认知之外的钱
我刚毕业去了一家互联网金融公司，虽是个月薪5k的小编，不过那时候就开始对理财有了初步的认知。
之后开始学习各种理财课程，并折腾副业赚钱，最多的时候同时兼职多个平台的撰稿人，一个月也有2万多的稿费，但本质上还是靠劳动力赚钱。
很多时候，因为认知的偏差会错失掉很多机会，而抓住机会的方式就是去提升自己的认知。
在电影《》中，在饥荒逃难之中，张国立演的老财主对他的长工说：“别看我现在什么都没有了，10年后我还是财主，而你还是长工。”长工很不理解，想着我比他年轻比他能干活，大家都一穷二白，凭什么这么说。
这其实就是思维方式的不同，带来财富积累的能力差距如此之大。真的验证了这句话“你永远赚不到认知之外的钱”。
靠运气赚来的钱，有一千种理由亏回去
之前看过一部纪录片《Undercoverbillionaire/富豪谷底求翻身》，讲的是不靠钱不靠人脉，挑战90天从块变成万，有些东西也有运气的成份在，但我还是从中获得了非常多的感悟和启发。
我老板曾分享过一个关于德州扑克的故事。他之前有位同事玩德扑，赢了之后心情大好，他却对同事说“你这样的打法是不对的”，这位同事就很纳闷。老板说“你这次打打法不对，是靠运气赢的，让你误以为是对的，最终会因认知不够亏回去”。
我想起我的一个94年的朋友，他之前混迹在币圈，曾几千块入场赚了万，在他这个年纪，难免有些自傲。我问起他的近况，说之前赚的钱又亏进去了。
这让我很感慨，可能有些人会遇到那么几次机遇，抓住机遇的人是少数，能持续把握住机遇的人就更少了，除了靠运气，还要靠实力。从他这件事上，我更加意识到要投资好的资产，更要投资自己的大脑和认知。
2
细数接触过的理财方式，
我为什么选择买房？
我大学开始就选修过经济学和金融学，那时对投资理财很感兴趣，上过不少理财课，也买过基金股票，甚至还在比特币最高点买了币，说实在的真没赚到什么钱，资金量太少很难激起水花。
各类理财投资方式，过去10年的投资回报率
后面读了很多投资类的书，格雷厄姆就有在他的书中写道“股票是除了房产外最该做的投资”，也对比了中国不同投资产品在过去10年的投资回报率。
以年平均收益率大于20%作为高收益，以低于10%作为低收益。这中间就只有股票和房产的收益率跑赢了各类投资。而房产投资因为其流动性较弱，不能高频交易，持有基本每年都在增长。
巴菲特被誉为股神，他的年化收益率是21%，并不是平均年化收益率为21%，而是年化复合收益率为21%，比很多投资者的%、0%、00%要强得多…
关键在于他的投资是复合收益，是有复利的，其实房产投资也一样。
几次触碰到房产投资的机会，这次被我抓住了
其实，我过往去有好几次错过了房产投资的机会，才意识到对于普通人来说投资房产会是绝佳的一种投资方式。
我家是在成都，十几年前家里住的是四合院，后面老房子拆迁，我妈、我四姨各分得一套房，90平左右，我妈拿到房后就卖了，大概卖了15万左右，我四姨那套是年要换新房才卖，卖了50万。
从发生在自己家里关于买房的事，就知道房子持有时间越长越赚钱。
我大学是在嘉兴读的，这个城市临近上海，也被划入上海大都市圈，我刚读大学的时候嘉兴房价不到一平，等到我大学毕业已经2万多一平了。
从那时候就发现，做任何投资都没买房来得赚钱。但在中国的房产投资机会已经不多了。
有幸的是，一年前参加一个商会组织的理财沙龙，商会会长分享了自己海外投资房产的经历，这是我第一次接触海外投资。
他最初在上海投资了10多套房，之后又在加拿大多伦多投资了12套Department和5套House，刷新了我的认知——在国内最早尝到了投资房产带来的红利的这波人，早已把投资的眼光朝向了海外。
在年底，我得知加拿大的投资热钱已经在往东南亚涌入了。于是，在遇到菲律宾房产投资机会时，毫无疑虑的，认定这事大有可为。
每股一周内三次熔断，资本纷纷出逃，手里的钱何去何从？
最近因为疫情原因，美股在一周内熔断了三次，资本都在纷纷出逃，之前有投资股票的朋友想着去抄底，结果损失惨重。
我在上周五就已经把所有投资的股票斩仓，好在之前收益率高的时候退出了部分个股，平滑掉后期斩仓的亏损，还有部分盈利。
往往股市和房市是轮动的，现在股市已经进入了熊市周期，而且不知道会持续多久，那么资本大概率是会往房产市场进行转移，这也会是我们的机会。
因为房产投资毕竟是长期的，不会像股市这样波动这么大，如果看基本面好和供需强劲，房产的价值就一直在那里。
3
房产配置一些就行了，
为什么要买那么多？
巧用金融杠杆，小投入撬动大资产
有些人理财信奉那句“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，话虽这么说没错，但过于分散，资金量太小就起不了什么水花。
有些人可能想着是把房产投资作为资产配置的一部分，买个几套就可以了，别的钱做分散投资，买点基金股票之类的。
但分散投资也是在分散收益，就像我自己投资股票做短线，就是在分散投资，有的个股退出40%的收益率，后面斩仓部分都是亏损，我盈利部分被亏损平摊下来就没多少了。
房产投资和股票投资不太一样，房产是可以加杠杆的，股票投资一般人也不敢加杠杆玩。类比一下，过去在北上广深一线城市，假设不限购的情况下，全款买一套房，还是贷款付个10套房的首付，哪种方式赚得多？
像投资菲律宾马尼拉房产这样特殊的付款方式，因为是零首付或者低首付，前期5年建设期只需要付总房价的25%，且建设期结束后还能贷款70%。算下来，一套房子的月供也就0-元。
所以，能以很小的资金量撬动很大的资产，只需要考虑每个月的现金流就可以了。
炒楼花，几套不足以实现资本的增长
我买了这么多套海外房产，要支付尾款全部持有肯定不现实，我也没那么多资金量去支撑，肯定是要炒楼花的，但炒楼花几套是不足以实现资本的增长的，这和股票投资一样，资金量太小就起不了什么水花。
我过去转售的收益率是年化%左右，从投资回报上来看已经跑赢绝大多数理财产品了，但绝对值太少。其实在我看来投资还要算上时间成本，也就是在单位时间内，如何把你的绝对收益率做到最高。
总结一下，如果是考虑炒楼花的话，投资的套数越多赚的金额绝对值越大。
话说回来，但从房产投资的角度来说，我是建议长期持有收租金，因为按马尼拉的租售比，10年基本靠租金就能白得一套房，之后都是净收益。而且房子卖掉之后，算上这些年每年的涨幅，一次性资本利得是很可观的，一套房的投资收益是数倍于你前期投入的成本的。
前面说到我家房子拆迁的故事，同样的房产，多持有几年赚的钱翻了3倍多。
考虑时间成本的问题，为了投资收益最大化，肯定是前期持有数量越多越好。之后转售卖出盈利部分，足以支付我后面贷款减去租金后还应付的部分，或者转售退出的一次性资本利得再投入到炒楼花中。
4总结我的买房观
一个人有多大潜力，往往与他有多大欲望分不开的。可以很坦白的说，我有很强的赚钱欲望。我是成都人，成都是一个很安逸的城市，我当初一毕业放弃了家里人在成都给我安排的工作，一个人拎着行李箱来到上海，也是不满足于现状，想要通过自己的努力过上更好的生活。
很多人对赚钱没什么欲望，也对房子没有什么概念，所以也就对买房不上心。有些人觉得房子太贵，可能就选择了逃避。
身边也有不少很早就来上海的朋友，从一开始就在观望房价，然后就眼睁睁看着价格一路高歌猛涨，最后后悔莫及。
之前在APP“得到”上听梁宁的产品三十讲，里面有提到点线面体这个概念。
普通人勤恳努力、斤斤计较，他在意的是每一个当下的点，而任何一个点都不会产生过多的收益。
如果要成为中产，至少要获得一次线性周期的收益。对于做投资来说，你需要首先选择某个正在崛起的大型经济体，接着去找一个领域，投它的生长周期。比如投资一线城市的房产，坐等房产跟随升值。
最后，总结一下我自己的买房观：
在买房这件事上，现在永远是最好的时机。买房，是普通人目前实现财富自由最有效的方式，看好趋势很重要。
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