22号线通车了！这是广州交通近日最大的热点。
昨天，情报哥亲身试坐，感受沿线居民喜大普奔心情，居然在不知不觉中，迟到了·········
想象很美好，现实很骨感。
22号线在通勤过程中，出现了几个难以预料的X因素：
1、班次间隔，情报哥是上午8点20到地铁站，抱着离上班时间还有70分钟的心态，可以好好打个卡。
然而，地铁早高峰时段8分钟一班车，这频次有点出乎意料，你真是奔着通勤去的吗？
2、竟然是可以坐着到市区！
地铁首段通车站点均在番禺境内，是不能直接去天河或者越秀的，中途可以换乘2号线、3号线、18号线以及佛山地铁2号线。
除18号线外，其余三条线与22号线的交汇站均为首发站。
当朱村人民都要站着通勤时，你就知道首发站坐着通勤的幸福了。
3、如上文所言，首发站的香，广州南站及番禺广场的朋友已经享受多年，而首次体验地铁通勤的市广路朋友，想去天河上班往往陷入如下选择难题：
公交接驳地铁，还是22号线换乘？
路线1：市广路地铁站附近坐公交，共6个公交站，5公里出头，约15分钟到汉溪长隆，换乘3号线去天河。（X因素：公交等车时间，早高峰公交班次密集，基本不用等待；闲时相反，公交等车时间在15分钟以上）
公交接驳地铁路线示意图
路线2：市广路地铁站坐22号线（1站）—番禺广场换3号线去天河，同样会途径汉溪长隆，但选择这条线的话，市广路到汉溪长隆有3个地铁站，15公里路程，地铁上的时间就不下15分钟，但换乘路线得走好几百米。（X因素：多绕10公里上班，虽说油费不用出，但这样绕真的好吗）
市广路与汉溪长隆地铁接驳示意图
路线3：市广路地铁站坐22号线（1站）—番禺广场换18号线去天河，18号线及22号线都是快线，且客流明显低于3号线，是理想路线（X因素：此路线在天河区仅冼村一站，与天河区其他地铁线不互通，如果写字楼不在冼村附近，那还是别考虑这条线了）
如下图所示，红色为公交路线，市广路直达汉溪长隆再往天河，蓝色及绿色为22号线换乘其他线路往天河（也要经过汉溪长隆或南村万博）
无论怎样走，去天河通勤的难题没有得到缓解。
过去，很多人都认为，地铁一响，房价万两。
但今天的一次体验，我觉得事实上是，不是所有地铁，都能有“驻颜”功效，让房价保持“美丽”。
怎样评价一个城市投资价值的大小？轨道交通尤其是地铁，是非常重要的指标。
我们可以这样判断：
1、如果一条地铁，既不通往主城区中的任意一区，又不通往区域流量入口（如交通枢纽、区域CBD）这个地铁线的整体投资价值不高。
2、如果这条地铁，经过的是2条地铁以上交汇处，那么它对片区的溢价基本上谈不上什么价值。
3、如果有例外，也是极少数城市，并需要特殊的地理位置或者非常特殊的政策来弥补。
那么，如此类推，22号线的升值潜力就很好理解了。
新增站点数量，沿线辐射人群体量，是地铁价值首个参考系。
22号线通车首段4个车站中，番禺广场+广州南站是此前已经有两条或以上轨道交通在运营，此次22号线新鲜感有限。
反而实现地铁从0到1的两个站，意义非凡。
22号线车厢实景图（来源：羊城晚报）
这两个新通车的地铁站点中，陈头岗周边1公里范围内，楼盘只有品秀星瀚（尚未收楼），市广路地铁站周边1公里有祈福、金山谷、富豪山庄等几大社区共计数十万人可以受惠。算下来，一条地铁通车，沿线新增的受惠市民数量，相比以往通车线路而言，相对弱。
回顾具体站点来看，他们对22号线的依赖程度，也是差异巨大的。
番禺广场：此前已有3号线+18号线两条地铁直通天河、海珠等片区，对天河北、珠江新城、猎德、琶洲等上班族集聚区域来说，22号线作用可有可无。
但如果换一个角度看，此次22号线串联广州南站，对市桥及南沙居民跨城出行有明显的拉动作用（此前需要3号线+7号线共6站，如今只需22号线2站直达）。
市广路：地铁从无到有，20万居民社区首次通地铁，可谓社区大事，无论楼盘还是业主，都是一片欢呼。从预期3号线通车能带上，到22号线通车真正纳入轨道交通，中间相隔十多年，终圆地铁梦。
广州南站：对南站而言，22号线作用比较酱油，本身已经有地铁2号线，7号线以及佛山地铁2号线三线交汇，此次新增22号线，可以加强南站对番禺区中心以及广州南部辐射力。但对上班通勤作用可以忽略。
陈头岗：与市广路一样，经历地铁从无到有的过程，周边一直在强调轨道交通TOD作用，当下终于可以眼见为实了。
曾经片区内交通几乎一片空白，如今地铁通车打开交通升级的局面，未来新增南大干线、东晓南放射线通车后，陈头岗片区价值才算是真正盘活。
综上所述，22号线沿线站点，目前到不少主流通勤地（猎德、五羊邨、琶洲）依然需要2趟换乘，通勤便捷度提升有限。
所经区域“含金量”，是影响地铁价值另一要素。
这条地铁联通广州重要的交通枢纽广州南站以及区域中心番禺广场，但广州南仅仅是大型轨道交通换乘站。
广州南站实际在广州的西南面，虽然客流量够大，但不是广州就业中心，人气难以长久聚集，产业要蓬勃发展，恐怕得以10年打底。
由广州南到珠江新城、琶洲、体育中心、客村等板块，通过2号线需要经历至少2次换乘，整体地铁通勤时间在45~80分钟，不包括早高峰，在站内等待地铁的时间。
对于在广州几大核心区上班的群体来说，超过1小时就非常不舒服了。
同理，番禺广场也非广州就业中心，对沿线板块而言，番禺广场只是中途目的地，途径的几个站点缺少带动人气集聚的配套，很难带来人流量的红利。
况且跟同站点的另一条地铁线18号线（贯通天河+南沙）比起来，市场对于22号线的价值共识明显弱很多。沿线板块的房价，光靠22号线首段通车的几个站难形成大幅拉升。
那22号线的爆点在哪？或者说红利兑现周期大概多久？
情报哥认为，明年是一个阶段，五年左右会是另一个阶段。
22号线全线是白鹅潭——万顷沙的南北大动脉，未来全线贯通，荔湾最有价值的白鹅潭片区，南沙的王炸横沥，以及番禺学位配套最齐全的番禺广场，三区连线紧密相连，在加上22号线番禺广场一站之外的南村万博站的万博CBD——这个番禺价值压舱石，可以对房价形成托底。
而广钢新城、祈福新村、陈头岗的TOD上盖星瀚TOD，都是巨无霸社区，可以呼应几个片区产业明星板块，整个价值闭环方能宣告达成。
回看过往，地铁交通能刺激房价上涨，这个不假，但如果地铁价值性不足，加之早期炒作过度。那么在市场不景气的时候，它的抗跌性也会很差。
就像18号线沿线的周边二手房，在去年连续调控的时候，板块内的房价直线跳水。如华南碧桂园和广地花园，这些新晋“地铁盘”的业主，虽然有地铁傍身，但也只能降价出售。
而21号线朱村等片区，同样面临“通车遇熊市”的窘境。
22号线虽然没办法做到地铁开通就房价大涨，但综合来看，沿线地铁盘的价格整体比较稳定，不会大涨，也没有大跌。此后仍有白鹅潭、横沥等培育空间巨大的片区，长期价值是值得肯定的。
最后，购房依然是要看项目整体配套，交通、商业、教育、医疗、生态综合考量，地铁开通无疑是项目一大利好，但不要认为单靠地铁就能实现房价上涨，买房也得讲究“综合实力”，配套越齐全的项目价值才会越高。
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